A la une Politique économique — 11 août 2011
Le scandale Fannie Mae et Freddie Mac continue

Par Benoît Toussaint — Fannie Mae et Freddie Mac, les deux géants du crédit immobilier aux Etats-Unis, ont vu leur note dégradée par Standard & Poor’s, après une nouvelle demande de renflouement adressée par Fannie à l’Etat américain. Une véritable menace pour les contribuables américains.

La nouvelle est passée un peu inaperçue, éclipsée par les convulsions budgétaires des économies occidentales. A la suite de l’abaissement de la note de l’Etat fédéral américain, vendredi 5 août, l’agence Standard & Poor’s a dégradé de AAA à AA+ celles des deux géants du crédit immobilier américain, Fannie Mae et Freddie Mac. Cette dégradation reflète leur dépendance directe du gouvernement américain, a expliqué l’agence de notation. La semaine dernière, Fannie Mae a d’ailleurs été contrainte de demander un renflouement de 5,1 milliards de dollars au Trésor américain afin d’éviter la faillite. Un nouveau versement qui porterait à 104 milliards le montant des aides reçues par cette société depuis 2008.

Souvent méconnues du grand public, Fannie et Freddie ont pourtant joué un rôle majeur dans la crise des subprimes et continuent de peser lourdement sur celle de l’immobilier. En 2010, Fannie Mae détenait 789 milliards d’investissements en prêts immobiliers, tandis que Freddie Mac détenait 697 milliards, dont un grand nombre constituent des produits financiers douteux. A elles seules, les deux sociétés possèdent ou garantissent près de 90% des prêts immobiliers américains. Au point que certains appellent désormais à les dissoudre, afin d’assainir le marché et éloigner le danger de pertes colossales.

Deux programmes qui ont mené au désastre

David C. John, chercheur pour le think tank Heritage Foundation, est revenu sur l’histoire de ces deux GSE (Government-sponsored entreprises) et a montré comment leur action a préparé l’explosion de la bulle du crédit hypothécaire aux Etats-Unis : la fameuse crise des subprimes. Fannie Mae et Freddie Mac sont deux exemples de programmes gouvernementaux qui ont mené à un désastre.

Enfantée lors du New Deal, la première a été fondée en 1938 sous le nom de Federal National Mortgage Association (FNMA, qui a donné le nom de Fannie Mae) et était alors entièrement détenue par l’Etat américain. Sa création s’inscrivait dans les grands programmes sociaux du président Roosevelt. Elle avait pour rôle de racheter des emprunts-logement aux banques et aux prêteurs, afin de permettre à ces derniers de contracter de nouveaux prêts et favoriser ainsi l’accession des foyers modestes à la propriété immobilière. Les prêts rachetés étaient alors garantis par l’administration fédérale du logement (Federal Housing Administration).

Dès 1968, les pressions budgétaires dues à la guerre du Vietnam contraignirent le gouvernement américain à introduire Fannie Mae en bourse afin d’épurer ses dettes déjà importantes et les finances du budget fédéral. En 1970, elle fut autorisée par le Congrès à racheter des prêts privés de toute origine. Craignant toutefois une situation de monopole, les élus du Congrès créèrent la Federal Home Loan Mortgage Corporation — qui deviendra Freddie Mac — chargée de concurrencer Fannie Mae et de fournir une aide supplémentaire pour le logement. Dans le même temps, un nouveau produit financier vint sur le marché : les Mortgage-backed security (MBS). Il s’agissait de titres permettant de détenir une part dans des portefeuilles de prêts immobiliers pour en tirer une rente régulière et ainsi de réduire le risque de perte en cas de défaut des emprunteurs. En 1971, Freddie Mac a lancé son premier MBS, et Fannie Mae fit de même en 1981.

Des rachats de prêts qui n’ont cessé de croître

Si Freddie Mac a, elle aussi, été entièrement privatisée en 1989, les marchés n’ont jamais ignoré la relation particulière nouée avec l’administration fédérale, ce qui leur a valu le titre de government-sponsored enterprises. La majorité démocrate, fraichement élue au Congrès, a mis à profit ce lien, en 1992, en exigeant de ces deux sociétés qu’elles rachètent des prêts logements contractés par des foyers modestes et pauvres. Réalisés dans le cadre des politiques publiques pour le logement, ces rachats n’ont cessé de croître jusqu’en 2008. Toujours dans les années 1990 et toujours au nom d’une politique sociale du logement, les GSE ont massivement investi dans des MBS de qualité douteuse, c’est à dire regroupant des prêts contractés par des foyers peu ou pas solvables.

« D’une certaine manière Fannie Mae et Freddie Mac sont devenues des hedge funds, en plus de leur rôle dans l’industrie du crédit hypothécaire », explique David C. Jones. Pendant des années, ces MBS étaient considérés comme des placements sûrs. Toutefois, à mesure que la qualité des produits achetés par Fannie et Freddie s’est dégradée, les détenteurs de titres MBS sont devenus incapables d’estimer la valeur de leur portefeuille, et donc du risque de défaut. Au total, les deux sociétés ont acheté près de 1.500 milliards de dollars de titres. Les deux sociétés se sont tournées peu à peu vers les prêts subprime. Elles ont fait clairement savoir qu’elles voulaient acheter tous les subprimes ou les prêts hypothécaires de faible qualité qu’elles pouvaient trouver. Le marché a réagi. En 2003, les prêts hypothécaires subprime représentaient moins de 8% de toutes les hypothèques. En 2006, ils avaient bondi à plus de 20%. Pour les banques, l’occasion était inespérée d’améliorer leur rentabilité et de faire des marges de profits importantes.

Au milieu de l’année 2008, les finances des deux GSE étaient au plus mal et très exposées à un risque de défauts multiples. Et pour cause, pendant plusieurs années, Fannie et Freddie ont acheté à tout va, sans prêter attention à la solvabilité des emprunteurs. Dans le même temps, l’inquiétude s’emparait de la banque Lehman Brothers, dont l’effondrement a été à l’origine de la crise. Le 6 septembre 2008, l’Etat fédéral a donc pris le contrôle de Fannie et Freddie afin d’éviter une faillite similaire qui aurait eu, sans aucun doute, des répercussions gigantesques sur l’économie du pays. Mais les deux sociétés étaient toujours autorisées à poursuivre leur activité, sans risque de faire défaut, l’Etat se portant garant des prêts rachetés.

La nouvelle demande de refinancement de Fannie Mae n’annonce donc rien de bon. Selon l’AFP, le gouvernement américain a annoncé, mercredi 10 août, lancer une consultation publique pour déterminer une meilleure façon de vendre le parc immobilier détenu par les deux organismes. Les montagnes de titres pourris rachetés pendant des années n’ont pas disparu et continuent de faire peser une lourde menace sur tout le marché immobilier américain. En cas de faillite, ces deux géants entraineraient dans leur chute une bonne partie de l’économie américaine, et la crise pourrait s’avérer plus dure encore que les précédentes.

Dans un tel scénario, il reviendrait aux contribuables d’éponger l’addition, une fois de plus. Toute la question est de savoir si les Américains accepteront de payer. Et au vu du contexte actuel, la réponse pourrait bien être « non ». En d’autres termes, les programmes sociaux « généreux » du gouvernement en faveur du logement n’ont pas fini d’empoisonner la vie économique des Etats-Unis.

A propos de l'auteur

Benoît Toussaint

Journaliste en formation au Centre de formation des journalistes (CFJ, promotion 2012). Diplômé d’une Grande Ecole en commerce international, Benoît Toussaint est blogger et auteur pour de nombreux sites et webzines sur la toile. Intéressé par la politique américaine, ainsi que par l'évolution de l'histoire des idées aux Etats-Unis.

A lire également

(1) Commentaire